东吴证券：新房销售环比持续改善，三部委推动落实“认房不认贷”政策
8月30日，东吴证券发布房地产行业跟踪周报。
投资要点
(资料图片)
上周（2023.8.19-2023.8.25，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-2.8%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为-2.0%，-2.9%，超额收益分别为-0.9%、0.1%。29 个中信行业板块中房地产位列第 13。
房地产基本面与高频数据：
（1）新房市场：上周 38 城新房成交面积 259.8 万方，环比+20.4%，同比-17.9%；2023 年 8 月 1 日至 8 月 25 日累计成交 790.7 万方，同比27.8%。今年截至 8 月 25 日累计成交 10919.6 万方，同比-5.1%。
（2）二手房市场：上周 17 城二手房成交面积 139.7 万方，环比+5.2%，同比+0.8%；2023 年 8 月 1 日至 8 月 25 日累计成交 502.8 万方，同比3.6%。今年截至 8 月 25 日累计成交 5446.7 万方，同比+34.0%。
（3）库存及去化：14 城新房累计库存 9260.7 万方，环比+0.5%，同比3.3%；14 城新房去化周期为 15.1 个月，环比变动+0.3 个月，同变动0.8 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为 11.5 个月、8.7个月、17.6 个月、40.7 个月，环比分别变动+0.2 个月、+0.2 个月、+0.3个月、+0.3 个月。
（4）土地市场：2023 年 8 月 21 日-2023 年 8 月 27 日百城供应土地数量为 309 宗，环比-38.1%，同比-55.2%；供应土地建筑面积为 1753.9 万方，环比-44.0%，同比-63.9%。百城土地成交建筑面积 594.5 万方，环比-61.3%，同比-81.6%；成交楼面价 2236 元/平，环比+17.8%、同比+139.7%；土地溢价率 1.1%，环比-0.7pct，同比-0.1pct。
重点数据与政策：全国层面：住建部联合央行、金融监管局联合推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。国常会通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，全面推进保障性住房建设。财政部、税务总局、住建部延续居民换房退税优惠政策延续至 2025 年底；财政部、税务总局继续实施公共租赁住房税收优惠政策至 2025 年底。证监会优化上市房企再融资安排：不受破发、破净和亏损限制。地方层面：浙江嘉兴出台 21 条房地产新政，全面取消限购限售。成都、枣庄、武汉等地宽松公积金政策，提高公积金租房提取限额或下调住房公积金贷款首付款比例；金华首创城中村拆迁安置公积金贷款。沈阳放宽人才落户限制，深圳放宽人才房申购条件。
周观点：8 月第 4 周新房成交数据环比上升 20.4%，同比降幅持续缩窄。二手房销售环比微增同比转正。本周中央利好政策密集发布：三部委推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策；国常会通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》；证监会优化上市房企再融资安排。东吴证券认为后续一线城市局部的限购限贷政策有望跟进放松，带动市场需求企稳回升。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时由于疫情影响褪去带来利润修复，物业股有望迎来估值+业绩的双击。推荐：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、保利置业集团；2）城中村改造受益标的：越秀地产、城建发展、珠江股份；3）物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；4）代建公司：绿城管理控股。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。
