血战花地湾
防杠声明：花地湾代指芳村，也仅仅是代指。
(资料图片仅供参考)
芳村
在聊荔湾区2023年楼市之前，我们应该确认一个前置条件：
现在所说的荔湾区楼市，实际讲的是过去的芳村区，因为老荔湾区很少有新盘，荔湾的新楼绝大多数集中在芳村。
而在传统老广眼里，芳村区是妥妥的乡下，其20年前的地位，当然比黄埔还是要高不少的。
老黄埔是码头、化工厂，老芳村则是农家乐、花鸟鱼虫。
那萝岗是什么？
那个时候萝岗还属于白云区的一个镇而已。
即使到现在，很多人都有一个误区，觉得芳村楼市是老广的基本盘，这话说的也不是很正确。
因为芳村聚集了很多外来人口：
2020年末荔湾常住人口中非户籍人口数也较2019年增加14.56%。荔湾区户籍部门也曾公布，该区近年户籍人口的增加，主要是迁入人口带来的，平均每年两万多。户籍人口增长排名前三的为白鹤洞街、桥中街、海龙街。都在芳村。
本文所讲的荔湾区楼市，全部都是南部芳村片区，不含有任何北部老荔湾的内容。
房多
聊荔湾楼市，脱不开的话题自然是广钢。
对于部分广钢业主来说，被同时期的天河牛奶厂按在地上摩擦，是他们心中一生的痛。
有人说这是荔湾区老龄化、空心化造成的，也有人说这是荔湾区经济发展不行，穷区，广钢公园到现在了，还是黄土一堆，可见一斑。
以上观点说的都对！我再补充一点，亦是本文的主旨：
荔湾的房子真的是多！
我说的是还是新房、次新房。
近十年来荔湾楼市的增量，远超天河，不输黄埔。
看新盘：
万科金域曦府去年卖的不错，广信花地湾资产包毛估估还能再盖三四个金域曦府，今年紫薇苑就将入市。
紫薇苑旁边，是东漖村旧改保利西悦湾三期；西悦湾旁边还有榕城湾。
白鹅潭那边还有华润白鹅潭悦府，旁边有好像永远卖不完的新世界凯粤湾，以及星河江缦。
沿着芳村大道一路向南，还有聚龙湾旧改，广船旧改、鹤洞村、东塱村旧改，以及卖洗衣粉的立白老板按自己朋友圈的平均收入，盖的豪宅广州幸福湾。
对，还有近期卖的不错的保利和悦滨江、广钢花城、越秀保利天启、雅居乐天际175。
项目实在太多，来不及拍。
以上新房，若有遗漏，欢迎各位在评论里补充。
次新房那也是非常多。
巨无霸广钢新城不用说了，还有保利花海湾、力诚欣悦湾、凯粤湾、西悦湾、恒荔湾畔、保利公园九里、……大家有兴趣的可以在上面几张图力找找这些次新房。
再旧一点，金域曦府那一堆“苑字辈”亲兄弟咱就不数了吧，实在数不过来。
这么多房子，可以直接来一段报菜名。
一二手互殴，考虑到过去几年荔湾的新增户籍人口数量每年不过2w多，房价要涨，那确实有点难。
所以，在我看来，2023年，荔湾楼市是广州竞争最激烈的区域，价格、定位、目标客户集中度非常高，同质化严重。
在新增人口数量并不占优的前提下，新增住宅数量汹涌澎湃，除了血战，别无第二条路。
23年趋势
我对荔湾楼市后续走势的一些观点，前提依然是现在大行情的延续，或者正常顺销市场。
1. 荔湾撑不起6w的房价
对于荔湾区的品质楼盘来说，5w是个天花板。
有江景的可以适当加一点。
要想卖7w+，那得自身比较过硬才行。
不信邪的话，可以看看xxx、xxxx、xxxx那几个盘，为了不得罪人，我还是把名字给马赛克了。
没错，我其实就是说给华润听的。
可以打五块钱的赌，按现在这个行情，华润白鹅潭悦府这个盘，6w能卖爆，7w抵买，8w去化速度会显著下降，9w，呵呵。
对面老荔湾的珠光御景湾也就8w多，关键二手也不好卖啊。
2. 饼可以随便画，但要谨慎吃
这个说的是荔湾的商业。
荔湾区规划的商业很多，沿着芳村大道，广船旧改来一片，聚龙湾来一片，到白鹅潭华润再来一片。
这个饼不可谓不大。
我不是说商业不好，更要看消化能力。荔湾打这张牌没问题，问题在于只打这张牌，那就不好说。
纯粹讲商业对于地产的影响，可以专门写一篇。
只简单说结论的话，购物中心本质是房地产的副产物，伴随着居住需求之后产生的消费需求。
现在购物中心有一个问题，我二十多年前大学毕业时逛商场买不起里面的东西，二十年后再去逛，发现还是tm买不起。
当然这是我的问题，现在去商场只能看个电影吃个饭了。
花一百多块钱能在商场里干的最便宜的事情，应该就是这俩。
所以现在购物中心发展的趋势就是变成一个超级饭堂。
那一堆又一堆的大饭堂能对房价起到多大的促进作用啊？
我认为商业对于房价的影响是在逐渐走弱的。
而且，改革开放四十多年，广州就只有两个顶级购物中心：
一个是丽柏，另一个是太古汇。
下一个的话，或许是SKP。
真正比起高端商业及销金能力，广州连二线城市成都、沈阳都不如。
华润的小算盘是通吃海珠、荔湾、越秀、芳村、佛山的大西部客户群。
我谨慎的表示，祝你好运。
3. 荔湾的教育核心并不在芳村
实际我们在说荔湾教育基础好的时候，大部分说的是老荔湾。
两区合并之后，高中资源区内均衡，荔湾仍然有优势。
但小初资源，也多是新学校新校区多。
新区之间比较，大家其实都半斤八两。
最后说一下，荔湾楼市近期卖的好的几个盘，都一个共同的特点：
便宜实惠。
如果要冲江景豪宅的话，归根结底还是要看价格。
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